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德阳流转-农村闲置房屋使用权流转“三书模式

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一個多月後,又迎來了德陽第二例閑置農房使用權流轉合同。來自福建的田先生從老家將他的父母接到德陽居住,本想在城市為老人買一套房屋,然而父母更喜歡居住在農村。隨後,田先生找到了成都農交所德陽所幫忙,成功地為他的父母在旌陽區孝感鎮流轉了一套兩層小樓的使用權。

□ 本報記者 馬利民農村閑置的房屋如何利用?能否像土地一樣對農房使用權進行流轉?四川省德陽市參照宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」有關政策精神,探索適度放活宅基地和農民房屋使用權的有效做法,率先在全國開展閑置農房流轉法律服務——「三書模式」(《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》),以法律視野規範了閑置農房使用權流轉的程序和資料要件,規避了可能產生的各類矛盾糾紛,保障了交易雙方合法權益。

「本着以民為本的發展思想,我們切實做好流轉全程指導服務。」成都農交所德陽所相關負責人指出,流轉前,對擬流轉農房的農戶進行政策宣講,對農房所有權合法性、農房所有權人流轉意願進行核實,確保農房所有權合法且無糾紛,農房所有權人皆自願流轉並有好的生活;審查無誤后,通過成都農交所德陽所平台徵集意向受讓方,要求意向受讓方提供徵信記錄,對違法亂紀、誠信黑名單等取消資格;最後,進入交易程序,雙方在農交所、公證處、律師等多方見證下籤訂《閑置農房使用權流轉合同》,各機構出具「三書」,整個服務過程皆有公證人員參与,皆由律師提供專項服務,「三方各司其職,從各個細節把控,確保閑置農房實現規範流轉,保障雙方合法權益。」

「不過,要想將農村閑置房屋使用權進行流轉,其房屋必須是已頒證確權或者是村委會公示過的。」德陽市誠信公證處相關負責人說,流轉時,與房屋有關的具有民事責任能力的成年人必須要在現場,如果不在現場,可以出示經過公證的委託書,讓別人代辦,或者通過遠程視頻取證。

三書模式讓閑置農房「活」起來

德陽市司法局有關負責人指出,農村閑置房屋使用權流轉「三書模式」,依法規範了農村產權交易流轉的程序,有效防控了農村產權交易風險,防範基層腐敗,避免和減少糾紛,對維護交易的合法性、公平性和保障交易雙方當事人的合法權益具有積極的意義。

「在使用權流轉過程中,不僅有成都農交所德陽所參与,還有德陽市誠信公證處進行公證,四川朗照律師事務所提供法律解讀和政策引導。」據成都農交所德陽所相關負責人介紹,公證處公證員、律師事務所律師會同成都農交所德陽所的工作人員組成工作小組,現場為閑置農房流轉的出讓方和受讓方「會診把脈」,律師為雙方進行法律關係梳理,提供相關法律宣傳與諮詢,並完善交易協議等法律文件,出具法律審查意見書;公證人員現場勘察房屋現狀,交易現場進行了錄像保全,出具了現場公證書。農交所工作人員為引導至平台專項程序辦理,出具了交易鑒證書。

盤活資源助力鄉村振興「德陽有2000多個村,每個村至少都會有5套以上的閑置農房,這會是一個很大的存量。」成都農交所德陽所相關負責人介紹說,成都農交所德陽所針對目前全市範圍內出現大量農房閑置的現象,正引入「三書模式」,在全市範圍積極探索閑置農房使用權規範流轉業務。

德陽率先全國開展閑置農房流轉法律服務

三方參与保障雙方權益「如何在不違反法律的強制規定,又不觸及政策紅線的前提下,推動農村閑置房屋的盤活和依法交易,這就是我們創立『三書模式』需要破解的難題。」四川朗照律師事務所相關負責人介紹說,「三書模式」以風險防控前置的思路,在成都農交所德陽所辦理農村閑置房屋使用權流轉中,引入律師事務所和公證處的法律服務,創新形成農產權(閑置農房使用權)流轉交易《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》「三書模式」,推進閑置農房依法規範流轉。

為了讓更多的人了解「三書模式」,打消交易雙方的憂慮,成都農交所德陽所派出工作人員奔走于鄉村的田間地頭,向村民講解「三書模式」作用及意義。同時,為盤活農村閑置資源,滿足市民下鄉養生、養老等需求,還時常組織開展市民下鄉考察活動,讓市民近距離了解農村,助力鄉村振興發展。

讓閑置農房良性流轉「村民您好,關於這一院落閑置農房的使用權流轉問題,你們自己擬定的合同在法律上並不完全具備效力,這一次我們前來主要為你們提供政策解讀和法律諮詢等服務,確保你們雙方的合法權益……」去年8月22日,在德陽市農村產權交易平台成都農村產權交易所德陽所(以下簡稱「成都農交所德陽所」)工作人員、公證處公證員以及律師的見證下,什邡市馬井鎮同心村24組村民周厚福與來自甘孜的受讓人張學強簽訂了閑置農房使用權流轉合同,這是德陽開啟閑置農房使用權流轉后,簽訂的首個合同,更是全國首例「三書模式」,開啟了閑置農房使用權在正規平台流轉的先例。

據了解,流轉出去的房屋使用期限最長為20年。可以用來居住,也可以用來經營,比如開咖啡館、發展民宿等,也可以進行使用權的再流轉。如果其中發生拆遷,其主體仍為出讓人,但發生的費用則由雙方進行約定。

據介紹,雙方當事人對交易全過程的相關法律文件並不熟悉,通過「三書模式」體現的相關法律文本可以全面考慮平衡雙方當事人的合法權益並對可能出現的相關法律風險進行了明確約定,有利於維護雙方當事人的合法權益和促進雙方全面誠信履行合同義務。

「我的女兒在農村有自己的住房,但她現在城裡上班買了房子,這樣農村的房屋就閑置下來,所以就一直想把房子租出去。」周厚福說,去年7月他就與受讓人張學強達成了房屋流轉的意向協議,但張學強擔心雙方私下籤訂的流轉協議不規範,將來的權益得不到保證,通過網絡查詢到農交所可以提供專業服務,故委託農交所來辦理。

2018年11月23日,德陽市羅江區首例閑置農房使用權流轉引入「三書模式」成功簽約;今年5月12日,廣漢市首例「三書模式」閑置農房使用權流轉簽約……「三書模式」正在德陽各縣(市、區)有序推進,截至目前,成都農交所德陽所(市、縣、鄉、村)四級農村產權流轉服務體系已基本建立,累計成交項目791宗,累計交易金額14.56億元。其中,創新探索出「三書」模式,辦結閑置農房流轉11宗,交易金額400餘萬元,正在辦理38宗。

核心閱讀:農村閑置房屋使用權流轉「三書模式」(《律師法律審查意見及見證書》+《公證書》+《交易鑒證書》),依法規範了農村產權交易流轉的程序,有效防控了農村產權交易風險,對維護交易的合法性、公平性和保障交易雙方當事人的合法權益具有積極的意義。

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